Das perfekte Grundstück

Man kann durch eine Erb – schaft oder Schenkung zum Grund – Besitzer werden oder aber den Platz des künftigen Eigen – Heims selbst aussuchen und mit Eigenmitteln bzw. über Kredit erwerben. Wenn das Grundstück erst angekauft werden muss, sollte man nichts dem Zufall überlassen. Nehmen Sie zur Erstbesichtigung eine Vertrauensperson mit und besuchen Sie das Grundstück vor dem Kauf zu unterschiedlichen Tageszeiten, bei unterschiedlichen Wetterlagen und – wenn die Zeit dafür reicht – bei jeder Jahreszeit.

Klären Sie, ob die Größe und Lage des Grundstücks Ihren Vorstellungen entspricht und ob genug Platz für eventuelle An- und Zubauten wie Terrasse, Garage oder Wintergarten vorhanden ist. Grundflächenform, Topografie, Hangneigung und Grundwasserspiegel spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Berücksichtigen Sie allenfalls schon vorhandene natürliche oder bauliche Schattenwürfe sowie Sparpotenziale hinsichtlich Heizkosten. Diese erschließen sich beispielsweise schon, wenn das künftige Haus ganzjährig von der Sonne beschienen wird und windgeschützt steht. Selbst wenn Sie keine Photovoltaik- oder Solaranlage einbauen, kann durch die ständige Sonneneinstrahlung der Heizkostenanteil um bis zu ein Drittel gesenkt werden.

Bebaubarkeit
In den meisten Fällen liegt ein Bebauungsplan vor, aus welchem die Bedingungen für die Bebauung hervorgehen. Beabsichtigt man den Erwerb eines Grundstücks, für welches kein Bebauungsplan existiert, sollte im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, sofern sich die mit der Baubehörde abgesprochene Planung nicht vollziehen lässt.  Der Bebauungsplan gibt auch Aufschluss über die Art der baulichen Nutzung, wie etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche etc.

Eine rechtskräftige Baugenehmigung garantiert die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Diese hat in der Regel eine vierjährige Gültigkeit und es muss innerhalb dieser Zeitspanne mit dem Bau begonnen werden. Das Baugenehmigungsverfahren ist in den Landesbauordnungen geregelt. Der jeweilige schriftliche Antrag ist bei der Gemeinde einzurechnen. Für den schnellen Erhalt der Baugenehmigung muss ein vollständiger (samt allen Bauvorlagen) Bauantrag eingereicht werden, am besten noch vor der nächsten Bauausschusssitzung.

Um späteren Nachbarschaftsdifferenzen schon, im Vorfeld so gut wie möglich entgegenzuwirken, sollten Sie Folgendes beachten: Der Verlauf einer Grundstücksgrenze sollte immer einvernehmlich mit den angrenzenden Nachbarn festgelegt und dann notariell beglaubigt werden. Allfällig vorhandene Grenzmarkierungen können zwar noch, müssen aber nicht mehr stimmen!

Aufschliessung
Nur ein bereits aufgeschlossenes Grundstück kann und darf bebaut werden. Bei einem voll erschlossenen Grund sind alle Erschliessungskosten, wie z.B. Anschlüsse an öffentliche Kanal-,
Strom-/Gas-, Telefon-/ Datenkabelnetze sowie belagsfertige Strassen und Gehsteige bereits im Kaufpreis enthalten. Sollten sich dabei Unklarheiten ergeben, so sind diese notariell im Kaufvertrag zu vermerken, um zu einem späteren Zeitpunkt noch feststellen zu können, wer welche Kosten zu tragen hat.

Zuleitungen für Strom, Wasser, allenfalls Gas und Telefon können bei Ihrem Wunschgrundstück noch fehlen. Bei noch nicht erschlossenen Grundstücken lässt sich in der Regel durch Verhandeln mit dem zuständigen Gebietsbetreuer ein optimaler Anschlusszeitpunkt finden, der die komplette Erschliessung des Grundstücks mit Kanal, Regenwasserleitung, Strom, Gas und Telefon Zug um Zug über nur eine Künette ermöglicht. Zur Koordination vereinbaren Sie am besten eine Baubegehung vor Ort mit Elektriker, Installateur, Vertretern der Versorgungsunternehmen und den Professionisten, die für die Gemeinde den Kanal- und Wasseranschluss herstellen.

Nutzbarkeit
Wie gut sich das Grundstück für Ihr Traumhaus nutzen lässt, ob die Größe und die Ausmaße reichen, ist nicht nur von der geplanten Gebäudegrösse, sondern vor allem von den Proportionen Ihres künftigen Eigenheims abhängig. Da bei frei stehenden Bauten in der Regel beidseitig ein Abstand von mindestens drei Metern zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss, verbleibt für die schlussendliche Bebaubarkeit nur noch die restliche Breite der Parzelle. Daher sollten Bauparzellen eine Breite von 16 Metern nicht unterschreiten.

Ausrichtung
Es sollte beachtet werden, ob die Längsachse eines Grundstücks eher Nord-Süd- oder Ost-West-
orientiert ist, da dies sowohl für die Grundrissplanung als auch für die spätere Anlage des Gartens von großer Bedeutung ist. Auch die Lage der Aufschliessungsstraße ist ein Beurteilungskriterium. Diese sollte an der nördlichen Seite des Grundstücks verlaufen. Auch die Neigung der Fläche spielt eine Rolle. Ebene Grundstücke sind leichter aufzuschliessen und zu bebauen. Schräge Grundstücke (Hanglagen) können von der landschaftlichen Situation her oft reizvoller sein, bringen aber ungemein mehr Probleme mit der Bebauungsmöglichkeit und sicherlich zusätzliche Kosten für Stiegenanlagen, Rampen, Stützmauern usw. mit sich.

Grundwasser, Hangwasser
Die Nutzbarkeit von Baugründen ist mitunter von der obersten Höhe des Grundwasserspiegels abhängig. Da diese in trockenen Jahren mitunter stark schwanken kann, sollten vor einem Kauf verbindliche Angaben von der zuständigen Bau- bzw. Wasserrechtsbehörde eingeholt werden. Mitunter können auch Auskünfte von schon länger ansässigen Nachbarn ein wertvoller Hinweis sein.

Bei geneigten Baugründen ist der Druck des Hangwassers von großer Bedeutung. Dieser muss unbedingt durch Drainagemaßnahmen auf der Bergseite bis unter die Kellerbodenoberkante ab­ gewendet werden, um spätere Feuchteschäden am Gebäude zu vermeiden.

Topografie
Die Tragfähigkeit ist von der Schichtung des Baugrundes, seiner Gleichmäßigkeit, Neigung, Bodenart, dem Feuchtigkeitsgrad und einigem mehr abhängig. Der Baugrund verformt sich unter der Last des Bauwerks entsprechend seiner Zusammendrückbarkeit. Je nach Art des Lastangriffs erfährt das Bauwerk dann Setzung, Horizontalverschiebungen oder Verkantungen.

Beim Bau von Einfamilienhäusern wird die Tragfähigkeit des Bodens fast immer ausreichen. Sonderfälle wären allenfalls sumpfige Böden oder Grundstücke über Aufschüttungsgebieten. Sehr kostenintensiv können die Förderungsarbeiten und Kellerbauten bei felsigem Untergrund werden. In beiden Fällen, weicher wie auch sehr harter Untergrund, könnte der Verzicht auf ein Kellergeschoß zweckmäßig sein und Ihnen viel Geld und Arbeitszeit sparen. Eine Baugrunduntersuchung kann Sicherheit über die Bebauungsart geben. Dazu müssen die Boden- und Wasserverhältnisse bekannt sein, um die richtige Gründungs- und Abdichtungsart wählen zu können, um ungleichmäßige Setzungen zu vermeiden. Baugrunduntersuchungen erfolgen meist in Form von Probebohrungen, Schächten, Rammsondierungen, der Herstellung von Grundwasserpegeln, Pumpversuchen, der Entnahme und Untersuchung von Boden- und Wasserproben.

Die durch ein Gutachten gewonnene Sicherheit über Baugrundeigenschaften und Grundwasserstände am Grundstück ist ein Eckpfeiler der Planung, werden doch durch dieses Gutachten die notwendigen Erkenntnisse für die Fundierung des Hauses und gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Trockenhaltung eines Kellers gewonnen.

Lage und Störfelder
Besonders interessant für Ihr Wohlbefinden und Ihre Sicherheit sind folgende Fakten zur Lage des Grundstücks: Sind kleinere Bäche und Flüsse in der Nähe, die bei starkem Regen Hochwasser führen und damit mein Haus gefährden könnten? Oder liegt das Grundstück gar in gefährdetem Gebiet, der in den letzten Jahren immer wichtiger gewordenen Roten Zone?

Befinden sich in unmittelbarer Nähe Hochspannungsleitungen oder Handymasten? Denn auch das Thema Störzonen ist nicht unerheblich, und das nicht nur für sehr empfindliche Menschen. Meist handelt es sich bei solchen Störfeldern um elektromagnetische Felder, die von technischen Anlagen erzeugt werden. Darüber hinaus sind wir permanent von unterschiedlichen kosmischen und terrestrischen Strahlungen, die gemeinhin als „Erdstrahlen”·bezeichnet werden, umgeben. Von Geobiologen als Reizzonen bezeichnet, können diese unsere Körper erheblich beeinträchtigen, und das Immunsystem schwächen. Auch über eigentlich unschädlichen Wasseradern entsteht ein verändertes Strahlungsfeld. Dadurch und speziell bei Überschneidungen mit anderen Erdstrahlen und künstlich erzeugter elektromagnetischer Strahlung von Funkstationen oder E-Geräten kann der menschliche Körper auf Dauer mit Gesundheitsstörungen reagieren. Einem erfahrenen Radiästheten ist es möglich, Wasser, Metalle und verschiedene Strahlungen aufzuspüren. Er kann Ihnen auch Tipps geben, wie Sie diese Störungen ausschalten oder wie Ihnen zumindest effizient ausgewichen werden kann. Aber Achtung: Nicht alles lässt sich abschirmen. Wie so oft, gibt es auch in dieser Branche Angebote überteuerter „Wunderprodukte” und „Wunderheiler”, bei denen Vorsicht geboten ist.